Todas las partes que celebran acuerdos de mantenimiento deben reconocer lo que implica y la importancia de informar sobre el estado del equipo y hacer que las actividades sean transparentes con respecto a lo que se está haciendo o se debe hacer.
Su objetivo es permitir que las personas que contratan el mantenimiento reconozcan y comprendan sus responsabilidades en relación con aquellos con los que hacen negocios y la necesidad de reconocer que requiere el compromiso de ambas partes si el trabajo se va a realizar de manera segura.
Finalidad de los contratos de mantenimiento
El nivel de mantenimiento dependerá de lo que la persona responsable desee lograr. El objetivo puede ser:
- Satisfacer el requisito legal
- Planificar el gasto financiero y por lo tanto un acuerdo que cubra el costo de las reparaciones facilitarán la previsión de costes para los próximos años;
- Proteger la inversión realizada en equipos y mantener su funcionamiento óptimo actuación.
Independientemente de lo bueno que sea el equipo adquirido, se desgastará y deteriorará con el uso. Debido a la complejidad de los sistemas modernos y los peligros del entorno, solo los especialistas capacitados en este campo sabrán qué hacer y cómo hacerlo con seguridad.
En el mercado, los contratistas de mantenimiento pueden ofrecer productos que cubren más de lo descrito en este documento o pueden dar a su contrato de servicio un nombre comercial diferente al aquí descrito.
Componentes del mantenimiento
Visitas planificadas
El componente básico de un acuerdo de mantenimiento es un número acordado de visitas de mantenimiento. El trabajo que se llevará a cabo en las visitas de mantenimiento planificadas y la frecuencia de las visitas deben definirse después de la inspección inicial del equipo y una evaluación de los requisitos de mantenimiento.
La frecuencia de las visitas de mantenimiento debe ser suficiente para permitir que el contratista de mantenimiento identifique dónde los elementos del equipo se vuelven peligrosos debido al desgaste. Claramente, una frecuencia más alta es más apropiada cuando el equipo puede deteriorarse rápidamente debido a la intensidad de su uso o factores ambientales.
Una adecuada frecuencia de visitas, en relación con la antigüedad y el estado del equipo, también permite mejorar la confiabilidad y el rendimiento. Por lo tanto, se insta a la cautela a la hora de reducir el número de visitas sin que el contratista de mantenimiento lleve a cabo y acuerde una evaluación adecuada.
Llamadas o averías
El alcance de la atención de averías o llamadas debe definirse como parte del contrato de mantenimiento.
Cuando se incluyan algunas llamadas y otras no, por ejemplo, se excluyen las llamadas por uso indebido/vandalismo o se excluyen las llamadas fuera del horario normal de trabajo, estas deben especificarse claramente como parte del acuerdo.
Partes y exclusiones
Debe definirse hasta qué punto el suministro y la sustitución de piezas se incluye como elemento del acuerdo de mantenimiento. En particular, las partes no incluidas deben estar claramente definidas.
Por lo general, el mantenimiento puede variar desde un nivel básico en el que no se incluye el reemplazo de piezas hasta una forma completa (generalmente durante muchos años) con muy pocas exclusiones o ninguna. Sin embargo, por lo general, incluso el mantenimiento descrito como «completo» a menudo tiene exclusiones.
La exclusión normalmente podría ser:
- elementos tales como iluminación de la cabina del ascensor, limpieza de acabados decorativos en el interior del ascensor o en los rellanos, limpieza del vidrio exterior de la cabina del ascensor o en el hueco del ascensor, desmontaje de cilindros hidráulicos o, en el caso de cilindros en pozo, su inspección, tubería;
- trabajo fuera del horario normal de trabajo del mantenedor, eliminación de residuos materiales, almacenamiento de materiales y/o lubricantes;
- partes específicas, por ejemplo, inspección o reemplazo de cuerdas, máquina, sistema de control o donde los componentes han fallado debido al mal uso o vandalismo
- Piezas, ensamblajes o elementos de equipo que ya no se encuentran en producción, en inventario o respaldados por el fabricante original o alternativas legalmente disponibles en el mercado abierto.
Llamadas de alarma de emergencia
En general, los ascensores y las plataformas elevadoras cerradas están provistos de un sistema de comunicación de emergencia vinculado a un servicio de rescate, el proveedor de mantenimiento debe asegurarse de que se reciban las llamadas de alarma del equipo y se actúe en consecuencia. La respuesta del contratista de mantenimiento debe definirse como parte del contrato de mantenimiento.
Deben establecerse acuerdos entre la persona responsable y el proveedor de mantenimiento para garantizar que haya un enlace de comunicaciones disponible permanentemente. La responsabilidad de este enlace suele recaer en la persona responsable, por ejemplo, cuando se utiliza la red telefónica pública.
Supervisión remota
Cuando sea necesario monitorear el equipo como ayuda para recopilar datos o con fines de diagnóstico, el equipo puede vincularse al sistema del proveedor de mantenimiento.
Por lo general, hay varias funciones disponibles, que incluyen: monitoreo básico del equipo y si está en servicio, la capacidad de realizar algunas comprobaciones de forma remota (p. ej., comprobar el funcionamiento del ascensor y las puertas en caso de una llamada de alarma), recopilación de datos sobre el fiabilidad y rendimiento de los equipos, monitorización del estado de aspectos clave, etc.
Formación en rescate de emergencia
La capacitación de personas del edificio para realizar rescates, sería apropiada solo cuando hubiera personas competentes y capacitadas disponibles.
Cuando se acuerde la formación, esta debería ser proporcionada por el proveedor de mantenimiento, a quien se debería invitar a evaluar los riesgos del equipo y evaluar la competencia de los que se ofrecen para la formación. Se debería proporcionar capacitación de actualización al menos una vez al año.
Ejemplos de contratos de mantenimiento y características de cada tipo
Las siguientes no son prescriptivas y pretenden ser descripciones informativas de los niveles típicos de mantenimiento ofrecidos.
Mantenimiento básico
Es un acuerdo de mantenimiento básico, donde el contratista aceptará inspeccionar periódicamente el equipo para permitirle identificar dónde los elementos del equipo se vuelven peligrosos debido al desgaste.
Este tipo de acuerdo a menudo tiene como objetivo minimizar el costo básico del mantenimiento planificado al limitar la frecuencia del mantenimiento. Por lo tanto, es posible que no tenga como objetivo minimizar las paradas no planificadas ni garantizar que el equipo funcione al máximo de su rendimiento. Sin embargo, una mayor frecuencia de visitas de mantenimiento, en relación con la antigüedad y el estado del equipo, podría permitir una mayor confiabilidad y rendimiento.
El objetivo del mantenimiento básico es mantener el equipo lo suficientemente limpio para minimizar los riesgos de incendio e informar a la persona responsable cuando un elemento particular del equipo necesita ser reemplazado o reparado para que pueda continuar operando con seguridad. El contratista de mantenimiento proporciona a la persona responsable un informe de estado después de cada visita que identifica claramente cualquier elemento que necesite atención para mantener la seguridad y/o la confiabilidad.
Cualquier informe debe explicar, en un lenguaje sencillo, por qué un elemento necesita atención y cuándo. La persona responsable debe aceptar tomar medidas para reparar o reemplazar el elemento defectuoso dentro del plazo acordado. Si esto no se hace en la fecha especificada, el mantenedor debe informar a la persona responsable si la operación continua de la planta pone a los usuarios en riesgo y la necesidad de que la persona responsable retire la planta del servicio.
Mantenimiento «todo riesgo»
Con este tipo de mantenimiento el contratista se compromete a mantener integralmente todos los equipos y reemplazar las piezas incluidas en el alcance del contrato en caso de que la pieza falle por desgaste general.
El contratista de mantenimiento puede excluir formalmente ciertos elementos, como fallas que resulten del mal uso o abuso, que estén fuera del control del mantenedor. Las exclusiones deben establecerse claramente en un programa de exclusiones. Este arreglo debería, sujeto a las exclusiones, permitir a la persona responsable prever el costo de operación de la planta y hacer las provisiones presupuestarias apropiadas.
Este tipo de mantenimiento está destinado a administrar el costo de mantenimiento, incluidas las piezas. Es posible que no minimice la cantidad de averías no planificadas ni garantice que el equipo funcione al máximo rendimiento. También debe incluir los requisitos de mantenimiento básico donde se aplican comentarios similares sobre la frecuencia de las visitas de mantenimiento.
Mantenimiento todo incluido premium
Cubre una gama de arreglos de mantenimiento premium que tienen como objetivo minimizar las averías y mantener el equipo en funcionamiento, garantizar que todas las partes de la planta se limpien, lubriquen cuando sea necesario, se inspeccionen y funcionen como deberían. Esto significará que el contratista reemplazará las partes programadas dentro de los términos del acuerdo donde el rendimiento de la planta se deterioraría si no se realiza el reemplazo. Estos arreglos son ideales cuando los inquilinos exigen un alto nivel de servicio debido a los altos costos de alquiler o cuando un alto nivel de servicio es fundamental debido al tipo de actividad que se lleva a cabo en las instalaciones.
Este tipo de mantenimiento puede tener una amplia gama de aspectos, como la supervisión remota, para realizar comprobaciones limitadas del rendimiento o la supervisión basada en la condición.
Están destinados a mejorar la fiabilidad y la respuesta de la empresa de mantenimiento. Sin embargo, también dificultan la inclusión de requisitos prescriptivos sobre lo que debe incluirse, ya que las empresas de mantenimiento tendrán diferentes opciones y soluciones.
NOTA Esta forma de mantenimiento no suele ser apropiada para plataformas elevadoras que, por su naturaleza, no están sujetas a un uso frecuente.
